La forma de la venta de bienes inmuebles en Guatemala la podemos clasificar en dos grupos. Las que efectúan los desarrolladores inmobiliarios y las de las empresas y personas que no se dedican habitualmente a comerciar con dichos bienes. Hay gran diferencia entre uno y otro, ya que en el primer grupo por disposición de la Ley de Actualización Tributaria (LAT) se minimiza el efecto del impuesto único sobre inmuebles (IUSI) y es precisamente este impuesto el que obstaculiza las operaciones del otro grupo, ya que desmotiva la negociación por la carga injusta que representa, su alta tarifa, se paga de por vida, aunque el bien no produzca renta.
Buscando dinamizar las transacciones inmobiliarias se han introducido regulaciones fiscales como la contenida en la Ley del Impuesto al Valor Agregado en la que se establece que se paga el doce por ciento en la primera venta o permuta y en las posteriores ventas el tres por ciento de timbres. En la LAT se establece un procedimiento conocida como la regla del 70-30, la cual aplica únicamente a los desarrolladores de proyectos inmobiliarios de múltiples unidades, quienes pueden trasladar a los adquirientes finales de los inmuebles, acciones o participaciones de entidades que constituyan para que presten servicios a los propietarios, tales como mantenimiento, agua o conservación de áreas comunes, entre otros, hasta por un valor del treinta por ciento del ingreso total del proyecto, de manera que el setenta por ciento es el valor de la compra-venta y es el que queda sujeto al IUSI.
Dicho procedimiento no aplica en la compraventa que efectúan las empresas y personas que no son desarrolladores inmobiliarios y es posible que por ello han utilizado varias maneras para declarar un menor valor a lo que realmente corresponde la operación y esa forma de reportar la transacción la autoridad tributaria ha encontrado el mecanismo para controlarla y es mediante el cruce de información. Entre ellos podemos mencionar el caso de los préstamos hipotecarios para comprar el bien inmueble y que a la vez es objeto de hipoteca. La Administración Tributaria ha detectado que el valor del préstamo es mucho mayor al valor de la compraventa. El otro mecanismo que utiliza la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT) es evaluar el valor de la operación conforme al sector de ubicación del inmueble. Al detectarse inconsistencias se cita a los contribuyentes para que aclaren su situación y si no se comprueba las razones de la diferencia, la SAT formula el cobro de los impuestos sobre la diferencia. Otro de los casos que nos hemos enterado es cuando el inmueble ha sido objeto de una hipoteca y que ha sido revaluado para garantizar algún préstamo y si posteriormente dicho bien se vende por un valor menor a la revaluación, la autoridad tributaria la ha cuestionado. Es de tener en cuenta también que la Administración Tributaria ha celebrado convenio de intercambio de información con el Registro General de la Propiedad (RGP), por lo que con ello tendrá más elementos para cruzar las operaciones y con el cual estará ampliando la fiscalización.
Además de lo anterior, otra de las herramientas con que cuenta la SAT y que la está utilizando, es la solicitud a los bancos del movimiento bancario de los contribuyentes y que el ente fiscalizador informado que en los casos de empresas relacionadas también solicita la información bancaria de las mismas, así como de los representantes legales, familiares y demás personas que se relacionen con la operación, en los casos que proceda.
En las transacciones inmobiliarias es importante observar los procedimientos que utiliza la Administración Tributaria para no incurrir en riesgos fiscales.
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