• Lic. Oscar Chile Monroy

DIFICULTAD EN LAS TRANSACCIONES INMOBILIARIAS

Actualizado: oct 12

Los impuestos tienen un impacto significativo en los negocios, pero en el caso de los bienes inmuebles la situación es complicada, porque hay un tributo que obstaculiza el mercado y en mi opinión no es el impuesto sobre la renta, ni el impuesto al valor agregado, tampoco el impuesto del timbre.

Lo que desmotiva la negociación de esos bienes es el Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI), el cual es una carga injusta, empezando por su alta tarifa, se paga de por vida aunque el bien no produzca renta y además la ley tiene viso de inconstitucionalidad al no establecer el hecho generador.

Para viabilizar los negocios inmobiliarios se han emitido reformas fiscales, así tenemos que en la Ley del Impuesto al Valor Agregado se estableció que se paga el doce por ciento en la primera venta o permuta. Las posteriores ventas están sujetas al pago del tres por ciento del timbre. Ello ayudó un poco, pero la complicación se mantiene porque el IUSI permanece invariable.

En el impuesto sobre la renta se estableció la regla del 70-30, que sólo es aplicable a los desarrolladores de proyectos inmobiliarios de multiples unidades, quienes pueden trasladar a los adquirientes finales de los inmuebles, acciones o participaciones de entidades que constituyan para que presten servicios a los propietarios, tales como mantenimiento, agua o conservación de áreas comunes, entre otros, asignación que no puede exceder del treinta por ciento del ingreso total del proyecto, en el entendido que el setenta por ciento es el valor que queda sujeto al pago del IUSI. Para no tener problemas fiscales, los desarrolladores deben cumplir con las obligaciones formales, ya que la ley exige presentar declaraciones y reportes a la Administración Tributaria, al inicio del proyecto, durante el desarrollo y al finalizar la obra.


La tarifa del nueve por millar es tan perjudicial, que por ello algunas municipalidades conceden hasta el setenta y cinco por ciento de descuento en los avalúos que practican. Explicándolo con cifras: Si el avalúo municipal se determina en Q1,100,200., por Acuerdo del Consejo Municipal se concede el descuento indicado, resultando una rebaja de Q825,150. y la diferencia de Q275,050. al que se le denomina “valor fiscal del inmueble” es sobre el cual se aplica el 9 por millar, resultando así un IUSI anual de Q2,475.


Si el valor actualizado de ese mismo inmueble fuese de Q1,300,000., para que el propietario declare su propiedade a ese monto y pagar el IUSI sobre ese mismo valor, habría que fijar la tasa en dos por millar y ello no afectaría el ingreso a las cajas municipales, ya que en el caso del ejemplo el impuesto de Q2,475., aplicado sobre el valor con descuento, representa el 1.9 por millar sobre el valor total del avalúo municipal, lo que refleja que fijando la tasa en dos por millar y aplicándola sobre el valor actualizado, no se afecta la recaudación del IUSI, por el contrario, la incrementaría, con la ventaja que se aumentaría también la recaudación de los demás impuestos, dinamizaría el mercado inmobiliario y además tendria un efecto positivo en las demás actividades económicas del país.


En marzo del 2019 se presentó al Organismo Legislativo la iniciativa número 5567 que contiene reformas a la ley y dentro de las modificaciones se está proponiendo la tarifa única del dos por millar. Ante la recesión de la economía por efectos de la pandemia, bien harian los legisladores reactivar esa iniciativa. Los señores diputados tienen la palabra.


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